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北京pk10滚雪球地产利空出尽 静待估值

名称: 北京pk10滚雪球地产利空出尽 静待估值
发布时间:2018-08-21 13:46点击率:

说明

  我们不必对房地产行业过度担忧,很多优秀的企业会在这轮金融去杠杆中存活下来。7月就是房地产板块的底部,利空几乎已经出尽,只要人民币不大规模贬值,房地产板块就能触底反弹。

  6月份以来,地产股头顶乌云,无论是A股地产股还是港股内房股,都历经了较大幅度回撤,个股表现更是泥沙俱下,少有幸存。一轮大跌下来,A股地产股估值已经到了“地板价”,而港股地产股的估值更是创下了所有行业板块的历史最低值。

  聚焦地产股当前市场表现以及未来投资价值,本期《红周刊》特邀雪球大V草帽路飞(本名宋尚江)进行深入解读。北京pk10滚雪球地产利空出尽 静待估值回归——专访雪球人气用户草帽路飞草帽路飞进入证券市场时间超过10年,专注于地产、银行、保险等领域,对地产股尤其是港股内房股研究深入,让其在中国恒大、融创中国、绿城中国、碧桂园等内房股上收获颇丰。他表示,目前地产利空几乎出尽,北京pk10滚雪球优秀基本面对地产板块形成强力支撑,地产行业集中度提升的黄金时期已经来临,未来地产股长期投资价值是确定无疑的。

  《红周刊》:您觉得投资港股内房股与投资A股地产股在投资逻辑上有什么不同?

  草帽路飞:从投资逻辑讲,国内地产企业,不论在A股上市还是港股上市,并没有本质的不同,都是在国内买地-盖楼-卖楼。此前之所以没太关注A股地产股,是因为它们整体估值过高,当然,现在两地市场的地产股估值都差不多了,都到了地板价,特别是港股市场中的地产股整体估值已经跌到了5倍以下。

  《红周刊》:近期港股内房股与A股地产股出现了同步大跌,这是什么原因导致的?

  草帽路飞:6月份之前,也就是今年前5个月,港股的房地产板块整体表现还是不错的,基本在盈亏平衡线上。表现好的,如碧桂园、绿城中国、中国金茂、中国奥园等都取得了不错的正收益。内房股真正杀跌的月份就是刚刚过去的6月份。对于下跌的原因,我认为是由以下几个利空叠加效应造成的。

  中期利空因素:金融降杠杆。各种表外融资渠道关闭,地产企业发债成本大增,地产企业整体融资成本上升,资金链紧张,土地拍卖市场降温,最终反映为地产企业毛利率下降。同时,美元债只准借新还旧,也是收杠杆。

  短期最重要的原因就是贸易战。7月6日,贸易战正式开打,而在此前的6月份是利空兑现的前夜,股市往往提前反映经济预期,因此6月是利空杀跌的时间。从直接原因看,贸易战其实跟房地产没多大关系,真正利空影响的是出口导向的实体企业,对房地产企业更多的是间接的、系统性的杀跌,也就是跟随上证、深证和恒生指数走,因为房地产板块的波动性大,贝塔值高,所以6月份比指数跌的多。

  还有一个原因是贸易战引发的人民币贬值因素。因为大量房地产企业发行美元债,人民币贬值会造成美元债到期后需要更多的人民币来还债,这就会造成发债地产企业的利润亏损,在泥沙俱下的下跌过程中,很多美元债不多的或没有美元债的企业也跟着遭了殃。

  当然,棚改(PSL)收紧也是地产股下跌的重要原因之一,只不过这更多的只是恐慌性的,属于投资人过度理解。棚改只是收紧并没有叫停,三四线房价上涨过快,我觉得收紧棚改的货币化安置是有利于房地产行业正常发展的,并不能简单认为房价一直暴涨的房地产行业才是好行业,那样的发展反而是不健康的。

  《红周刊》:您提到金融降杠杆作为中期利空因素存在,那是否意味着当前房地产公司的融资环境不乐观?

  草帽路飞:当前的融资环境相当差,银监会叫停了几乎所有通道业务。我了解到很多信托公司现在几乎没活干了,原先大量借道信托通道进入房地产行业的银行资金都已到期叫停。房地产企业的信托融资成本已超过13%,有些竟然达到20%。这部分资金顶多是饮鸩止渴,缓解短期的现金流危机。即便如此,TOP100以外的企业也借不到信托资金。目前,优质地产企业美元债利率也已经飙升到8%以上,且只允许借新还旧,这还是几乎只有TOP50以内的企业才能享受的待遇。

  显然,融资成本成为当前地产企业生存的一个重要因素。房地产是一个高度分化的行业,它不像银行、保险、券商那样同质化经营。周转速度、成本管控、融资能力等都体现了不同的竞争性。此前地产行业过度分散,目前正走向集中,在这个过程中,部分企业因为资金链出问题而破产或者被兼并是正常的,这也是行业良性发展的正常现象。

  因此,我们不必对房地产行业过度担忧,很多优秀的企业会在这轮金融去杠杆中存活下来。比如很多国企在融资方面就有极大的优势,当前恶劣的融资环境下,很多地产国企的整体融资成本都是低于6%的。

  《红周刊》:美联储加息进入常态化,促使新兴国家资金回流美国,您觉得中国地产业会不会也受到美元加息的影响?

  草帽路飞:你所指的资金外流是宏观层面。

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